上有「京15条」,下有混水摸鱼拆招

2011年02月24日 16:27            
《经济通通讯社驻京记者陈志芬24日北京专电》当「京15条」一出台,京城地产业由寒冬进入冰封的日子,有准备在北京买房的年青朋友即时发愁问怎办,要求5年纳税证明的门槛即时把他排到门外,他跑到地产中介打听后回来告诉笔者说有办法,细问下来发现地产中介为了做生意,竟然向客户明目张胆的推销只要用上5万元(人民币.下同)可以透过渠道得到纳税证明或社保证明。甚么?就是造假去骗发展商签约,又甚至是骗取贷款,在置业投资上那有儿戏事?真的甚么都是「上有政策、下有对策」吗?

  *5万元开个假证明骗签约*  

  据了解,代办纳税证明的中介透过找一间公司,通过人事部开出来一个5年的工作证明,再让财务部的人陪同到税务所补交5年的个人所得税,例如月薪约5000元,5年的个人税款大约1﹒5万元。正因为各个部门没有甚么联网制度,加上没有资源去查核,造成中介人可以从中获利。

  面对有人混水摸鱼,北京市信息办难免感到压力,近日回应说正计划牵头协调民政、公安、税务、银行等多个部门,拟建立居民个人基本信息资料库,各部门实行联网审核申请。至于市社保中心亦提醒,社保对单位和个人社保补缴有明确规定,在京工作人员不可能在京工作两三年、可补缴五年社保的情况,切勿误信坊间及中介的说法。

  *离婚快,不留情,双赢!*

  除了做假纳税证明外,笔者近日更听到友人说,有人在网上专向北漂(指那些从其他地方来到北京生活或工作的非北京户口人群)发出讯息,指想购房的北漂可以安排跟拥有北京户籍的人假结婚,然后贷款买房后离婚,被安排假结婚的人收取房款1%-3%作为报酬。近日朋友的手机上更传来一条短讯:「在京购房女士喜讯!男,24岁,承接各种以买房为目的的假结婚,手续费为房屋总价1﹒5%,保证无后患,离婚快,不留情,双赢!」朋友间拿短信笑了一整天。 没想到为了购置物业,就如当年一些人想移民外国一样,利用假结婚获得一个移民的身份,以钱买假纳税证明就更不靠谱,完全是以身试法。

  *商业地产项目非想像般简单*

  京政府为压抑住宅楼市出了全国最猛的药,但是没有吓怕投资欲望,对准备了弹药随时入市的投资者,近期似有转向投资商业地产的趋势,包括商改住、店铺等项目,目前商业立项的楼盘仍未列入限购,同时不限北京户口及购买数量。以北京房地产交易管理网资料显示,自「京15条」细则出台后不足一周,北京期房类商品房中,包括商业、办公在内的非住宅类期房认购数量明显上升,认购总套数环比新政落地前上涨了120%以上,部分已推盘的在售商业项目,尤其是「商住项目」近期酝酿加价。

  笔者近期参观推得火热的以商业立项的住宅项目后所得的经验,考虑购买商业地产项目的投资者别只听售楼人员介绍能住能办公的优势,必须了解该项目的物业管理费及水电费用,因此商住两用楼的水电价和物业费用,都是按照商业标准收取,一般高于住宅项目很多,而且有些项目甚至没有天然气及煤气管道,最后必须用电煮食,支出相对较昂贵。

  另外必须询问产权年限的问题,商住楼产权只有40年,有些项目可能几年前已经批出可以售卖,不过可能发展商延期出售就自然再缩短项目的产权;对商业地产而言,目前没有明确的政策说明产权到期必定可以延续产权,因此需小心衡量。同时商住楼首付为50%,还贷期限统一为10年。

  值得一提是商业物业在转让时,同时存在两个较高的税种,包括土地增值税,按照物业卖出后增值额30%至60%征税;另一个是营业税,按照净利润的20%征税。

  任何投资别似一窝蜂的去追捧入市,如笔者这类小投资者而言,投资商业项目与住宅不是同一回事,商业投资宜长线而且二手市场相对住宅为小,建议这方面的新手必须留意细节;更不应因为避过「京十五条」的限购要求而参予造假,当政策一天过去,市场出现新方向时,又是投资的好时机。


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